ВЭБ выкупит у банков ипотечные облигации, обеспеченные правом требования по кредитам

Внешэкономбанк готов пойти на любые меры для выполнения государственной ипотечной программы, действуя кнутом и пряником. Известно, что банки, попавшие в программу государственной ипотеки, выдали ипотечные кредиты, а выпустить ипотечные бумаги и получить рефинансирование не успевают. С одной стороны ВЭБ уже разработал систему штрафов для тех банков, которые не выполнят программу, уточненную до сентября 2013 года. Банк вынужден пойти на систему штрафов, так как намерен выполнить утилизацию средств на программу развития ипотеки. Выделенный объем составляет 150 млрд рублей, а штраф предполагается в размере 10% от невыбранного лимита, который будет уточнен для каждого участника к сентябрю.

С другой стороны ВЭБ готов изменить условия выкупа у банков-участников программы ипотечных бумаг. Чтобы ускорить этот процесс ВЭБ идет на выкуп ипотечных документов, обеспеченных правами требования по кредитам. О готовности к такому шагу говорит директор департамента доверительного управления ВЭБа Александр Попов. Сейчас в банке вплотную разрабатывают схему выкупа бумаг, которые обеспечены договорами переуступки прав требования по кредитам, а не закладными. Такое ускорение даст возможность полностью рефинансировать кредиты, выданные по госпрограмме. Банки смогут уложиться в отведенные сроки до конца 2012 года и избежать штрафов.

Государственная программа начала работать в 2010 году, и на сегодняшний день по ней выданы кредиты на 143 млрд руб., или 95,3% от ее лимита. А ипотечных облигаций под выданные кредиты банки выпустили лишь на 25,2 млрд рублей, то есть на 17% от заявленного объема программы. Программа предполагает выдачу ипотеки на строящееся жилье под ставку 11% годовых. ВЭБ обязуется выкупить у банков-участников программы ипотечные облигации, выпущенные под выданную ипотеку.

Дело в том, что обычно выпуск ипотечных облигаций предполагает полное окончание всех этапов, завершение строительства, регистрацию права собственности, получение закладной. Даже на стадии большой степени готовности объекта строительства этот механизм работает очень долго в отношении строящегося жилья. Тем не менее, еще во время начала строительства у банка возникает право требования по кредиту. Поэтому возможно сразу начать выпуск облигаций.

Обновление схемы выпуска ипотечных облигаций готовы запустить в Ханты-Мансийском банке. Проведение «секьюритизации по-новому» готов поддержать "ВЭБ Капитал". Вице-президент ХМБ Владимир Вешняков заинтересован в отработке новой технологии. По новой схеме будут отработаны кредиты, не вошедшие в государственную программу, и доходность бумаг будет 8,8-9,2% годовых.

Владимир Вешняков осознает повышенные риски новой схемы. Он подчеркивает законность выпуска таких бумаг, законодательство этого не запрещает. В то же время есть постановление пленума Верховного суда N17, по которому запрещено передавать третьим лицам кредиты физлиц без их согласия. Такая ситуация может привести к риску непризнания сделки. Вице-президент ХМБ Владимир Вешняков предполагает изучить на практике ситуацию и в случае выявления рисков обратиться к законодательным органам для внесения поправок с целью их устранения.

Внедрение быстрого механизма секьюритизации поможет банкам, участвующим в программе, быстрее получить рефинансирование от ВЭБ на выданные по низким ставкам ипотечные кредиты.

Заместитель председателя Транскапиталбанка Ласло Чука подчеркивает, что в реальности у застройщиков нет заинтересованности быстро оформлять права собственности на построенное жилье. Процесс оформления до получения закладной может тянуться от полугода до года, а бывает и дольше. А можно секьюритизировать кредиты, выданные по госпрограмме, сразу после сдачи жилья.

Для банков новый механизм не будет обязательным, но желающие наверняка найдутся. Тем более, на фоне внедрения штрафных санкций от ВЭБ.