Банки будут ужесточать андеррайтинг заемщиков ипотеки

Как полагают эксперты, от ипотечного рынка такого спроса, какой фиксировался в начале года, ожидать не приходится. Все возможные факторы, повышающие спрос, уже сыграли свою роль. Это и боязнь населения по поводу повышения курса валют, и опасения негативных явлений в экономике страны, и активизация отложенного спроса. Впереди у ипотечного кредитования – падение темпов и неминуемый рост процентных ставок.

По мнению Игоря Жигунова, первого заместителя председателя правления Банка жилищного финансирования, в течение осени следует ожидать дальнейшего роста ипотечных ставок, которые за лето уже поднялись в среднем на 1%. О трудных временах для ипотечного кредитования предупреждает и Олег Барановский, председатель правления Банка расчетов и сбережений. Он связывает охлаждение рынка с тем, что Центробанк ввел более жесткие требования к созданию резервов, с неопределенной ситуацией в экономике, с появлением тенденций увеличения размеров просрочки по займам. Несмотря на кажущееся затишье в просрочках по кредитам, специалист считает эту ситуацию нестабильной. Статистика говорит о том, что сегодня 95,3% ипотечных займов гасятся своевременно, а проблемные кредиты с просрочкой более 90 дней составляют лишь 2,06% всей задолженности. Однако, это объясняется тем, что в первом полугодии темпы роста ипотечных кредитов были достаточно высоки. По сообщению АИЖК, анализ просроченных кредитов по ипотеке показал их рост в абсолютном выражении на 15% в течение первого полугодия. Теперь эти займы достигли объемов в 62,2 млрд. рублей.

С замедлением ипотечного рынка доля просроченных кредитов будет нарастать. Это грозит ухудшением качества ипотечных портфелей для банков так же, как и в сфере необеспеченных кредитов. По мнению М. Гольдберга, главы аналитического центра АИЖК, проблемы ипотечного кредитования проявляются не сразу, они становятся явными по мере развития рынка. И то, что многие банки пошли по пути снижения требований к заемщикам при выдаче ипотеки, в последующем скажется ростом объемов невозвратов, проблемных кредитов и снижением качества портфелей.

Настораживает Михаила Гольдберга расширение предложений кредитования с низким первоначальным взносом, в размере от 10 до 20% стоимости жилья. Кредитов с первоначальным взносом до 30% в портфеле банков накоплено более 50% объемов. А объемы кредитования с высоким первоначальным взносом до 60% намного снизились и продолжают падать. Банки сделали ставку на выдачу ипотеки с повышенными кредитными рисками, а это может привести к проявлению системных рисков.

Теперь банки понимают, что в погоне за клиентом увлеклись, предлагая заемщика все более либеральные условия кредитования. Впереди клиентов ждет ужесточение требований, которые введут банки для обеспечения стабильных платежей и снижения рисков. К банкам пришло понимание того, что качество кредитного портфеля важнее роста темпов ипотечного кредитования. Многие из банкиров считают, что необходимое повышение кредитных ставок не должно приводить к снижению требований к заемщикам.

Однако, часть банкиров полагает, что смягчать требования к заемщику в нынешних сложных экономических условиях необходимо. Так, заместитель председателя правления Русского ипотечного банка Алексей Успенский считает, что вместо ужесточения условий кредитования нужно побеспокоиться о снижении рисков кредитования для банка. Например, ставку по кредиту можно дифференцировать. Она должна зависеть от условий в договоре по поводу досрочного погашения займа. Другая возможность снижения банковских рисков – использование механизма страхования, который позволит выдать ипотеку с невысоким первоначальным взносом и, в то же время, со сниженной процентной ставкой.

В независимости от дальнейших путей развития ипотечного рынка, других возможностей решения жилищного вопроса у жителей страны нет. Поэтому заемщикам придется согласиться и с ростом процентной ставки, и ужесточением условий кредитования.