Русская ипотека / Полезно знать / Ипотека на новостройку / Как продать ипотечную квартиру в новостройке

Как продать ипотечную квартиру в новостройке

Иногда жизненные обстоятельства складываются так, что приходится отказаться от жилья, которое находится в процессе строительства. Фактически, с юридической точки зрения, это не продажа, а переуступка права требования. Если будущая квартира приобреталась с помощью ипотеки, это усложняет ситуацию.Для осуществления переуступки права требования продавец должен получить согласие двух сторон: банка, у которого взят кредит, и застройщика, с которым подписан договор на приобретение жилья.

Определяющими в этой ситуации являются условия договора с банком. Если он ограничивает отчуждение квартиры каким-либо условием, например, запретом на продажу в течение определенного периода или до полной выплаты кредита, то продать ипотечную квартиру невозможно. Путь один: найти средства для погашения кредита, убрать обременение с объекта, и лишь потом перезаключить договор долевого участия на покупателя. Это сложный вариант, предполагающий поиск значительных средств и сложного юридического переоформления.

Более простой вариант продажи ипотечного жилья в новостройке предполагает продажу права требования жилья в совокупности с кредитным договором. Некоторые банки идут на такую схему с заменой владельца недвижимости, заложенной под ипотеку. К тому же банку не интересен заемщик, который не сможет в дальнейшем выполнять свои обязательства по кредиту. Тогда банку прийдется прилагать усилия для реализации недостроенной квартиры в залоге. Гораздо выгоднее смена собственника квартиры на платежеспособного заемщика. Если нужен клей для пенополистирола, то isolux лучший выбор!

Чтобы совершить такую замену следует взять два разрешения: одно у застройщика о согласии на операцию, другое у банка на согласие о заключении договора цессии. Если покупатель квартиры имеет требуемую сумму, между тремя сторонами: банком, старым и новым собственниками жилья. Покупатель должен внести часть суммы банку, включающую кредит и проценты. А часть заплатить продавцу. Это происходит одновременно с подачей банковского заявления в Управление Росреестра о снятии обременения и договора переуступки прав требования.

Расчеты продавца и покупателя и оплата банку может осуществляться с помощью использования банковских ячеек или безотзывного аккредитива.

Первый способ предполагает внесение покупателем денег в две банковские ячейки: в одну – сумму, которую надо отдать банку, в другую – продавцу. При выборе безотзывного аккредитива деньги покупателя размещаются банком на определенном счете, а после предъявления документа о переходе права собственности сначала снимается сумма ипотечного долга в пользу банка, а затем остаток переводится на счет продавца.

Возможна ситуация, когда покупатель также желает воспользоваться кредитом и с его помощью погасить кредит продавца. Это возможно, если застройщик продает недвижимость по договорам долевого участия по правилам 214-ФЗ. Наиболее реально покупателю взять кредит в другом банке и выплатить предыдущий. В этом случае покупатель должен иметь недвижимость, которая станет залогом под кредит банка.


Поделиться в соцсетях

Источник: www.russianipoteka.ru Дата публикации: 11/08/2013 | Распечатать


Другие материалы из этого раздела:

21 октября 2017
Ипотека - Москва
Minimum (RUB) 14.0 %
Minimum (USD) 10.0 %
Maximum 25 лет