Льготная ипотека: состояние и перспективы

Вопрос обеспечения населения жильем стоит в России очень остро. Его на протяжении длительного периода стараются разрешить и государственные структуры и бизнес. Большинство населения оказались перед трудной материальной проблемой, которую без помощи со стороны урегулировать не в состоянии.

Все участники решения проблемы считают, что без государственной поддержки не обойтись. Непосильную материальную нагрузку для тех, кто решается на покупку жилья, призвана облегчить льготная ипотека.

Кредитование жилья в стране имеет различные формы. Однозначных узаконенных правил нет. Их многообразие зависит от решений правительства и от политики банков. Более или менее льготные условия при выдаче кредита определяются в каждом конкретном случае, то есть индивидуально. Эти условия согласовываются между двумя сторонами: банком и заемщиком, или при участии третьей стороны - государственных органов. В последнее время к процессу подключаются местные органы самоуправления. Так, в Москве и области по решению местных государственных органов льготный кредит предоставляется специалистам, которые нужны городскому хозяйству. Это могут быть врачи, учителя. Поддержкой органов самоуправления пользуется категория многодетных семей. Так Сбербанк предоставляет немалые льготы многодетным семьям, выдавая кредит под 9,5% годовых при первоначальном взносе 10% стоимости жилья

Еще одна категория льготников – молодожены. Для них создана специальная программа ипотеки, предоставляющая им субсидии при условии последующего подтверждения их целевого расходования. До 35% стоимости жилья для молодоженов может быть покрыто субсидией. Например, банк DeltaCredit лоялен к таким заемщикам, предлагая процентную ставку 9,95% годовых в рублях.

Льготы может предоставить сам банк, создавая определенные условия кредита. Это может быть предложение льготных процентов, создание индивидуального графика выплаты кредита, растягивания срока действия займа. Иногда банк может согласиться на условия кредита, при которых поручителями оформляются близкие родственники. Существуют кредитные программы, когда заемщика избавляют от выплаты процентов на начальном этапе действия кредита, иногда в течение двух или трех лет.

К льготному кредиту можно отнести и так называемый «субсидированный кредит», при котором часть затрат на обеспечение кредита берет на себя работодатель заемщика, например оплачивая проценты по кредиту или комиссию банка.

Наиболее привлекательными условиями льготного ипотечного кредитования являются низкие процентные ставки, которые гарантируются государственными программами, поддержка местных органов самоуправления, устранение дополнительных комиссий банка при ежемесячных платах.

Для обеспечения ликвидности банков, которые предоставляют ипотечные кредиты населению, правительством России создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Оно должно покупать право требования по ипотечному кредиту у банка, используя средства от размещения облигаций на фондовом рынке. В настоящее время доля рынка агентства всего около 6%, и его деятельность направлена на определенные социальные группы населения. Это категории граждан, которые подпадают под льготные государственные программы, и те заемщики, которые покупают недорогое жилье. Основная масса потребителей жилищных кредитов может ориентироваться лишь на банки.

Немало банков России предлагают ипотечные кредиты. Лидерами на этом рынке являются самые крупные банки Сбербанк России, ВТБ24, Глобэксбанк. Впереди всех на рынке ипотечного кредитования - Сбербанк. Он предлагает одну из самых низких ставок по кредиту 9,5%, работает со средствами материнского капитала. Заемщикам дают возможность использовать кредит и на готовое жилье, и на строящееся.

В среднем по стране ставка по ипотеке составляет 12-13% годовых. Это подтверждают и оценки рынка АИЖК. И вряд ли стоит ожидать заметного снижения ставок. Банки не смогут снизить проценты из-за дорогого фондирования и больших рисков в связи с замедлением темпов развития экономики. По мнению руководителя аналитического центра АИЖК Анны Любимцевой, в текущем году можно ожидать от банков временных программ или акций под определенного клиента, по которым будут предлагаться более низкие проценты ипотеки.

Прогноз финансового директора банка DeltaCredit Елены Кудлик по поводу ставок ипотеки – изменение их на 0,25-0,5%, как в большую, так и в меньшую стороны. Банки надеются на помощь от государства, на предоставление им долгосрочных ресурсов. Директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов считает, что такой шаг даст банкам возможность снизить ипотечные ставки до 10-11%.

Снижение ставок по ипотеке не окажет значительного влияния на доступность жилья. Доступная ипотека - это не только низкий процент годовых по кредиту. Не менее важны условия кредита и требования банка относительно документов, необходимых для его оформления. Ни один из этих факторов не может кардинально изменить ситуацию в смысле доступности ипотеки. Ведь если нет средств на оплату кредита, неважно какова величина процента или другие его условия. Доступным жилье может стать лишь при развитии жилищного строительства в стране и снижении стоимости квадратного метра.